A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada de um bem, desde que atendidos os requisitos legais, ou seja, o possuidor adquire a propriedade (domínio) do imóvel após possuí-lo por um determinado período. Prevista no Código Civil e em legislações correlatas, a usucapião busca garantir segurança jurídica, regularizar situações de fato consolidadas no tempo e promover a função social da propriedade.
Dentre as diversas espécies existentes no ordenamento jurídico brasileiro, duas se destacam por sua recorrência prática: a usucapião extraordinária e a usucapião ordinária. Apesar de ambas levarem à aquisição da propriedade, os pressupostos legais e a prova exigida são distintos.
Usucapião Extraordinária – Art. 1.238 do Código Civil
A usucapião extraordinária é a modalidade mais flexível do ponto de vista formal, justamente por dispensar o justo título e a boa-fé. Em contrapartida, exige um prazo de posse mais longo.
Requisitos principais:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, isto é, exercê-la sem oposição e de forma contínua por este período;
- Ânimo de dono (animus domini): o possuidor deve se comportar como verdadeiro proprietário, realizando atos típicos de domínio, como construção, exploração econômica, manutenção exclusiva do bem ou pagamento de impostos e despesas.
- O imóvel pode ser urbano ou rural, independentemente do seu tamanho;
Há a redução do prazo aquisitivo para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual no imóvel ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Essa forma é utilizada, por exemplo, em situações em que o possuidor não possui nenhum documento que comprove a aquisição, mas exerce domínio de fato de forma pública e duradoura, como se proprietário fosse.
Usucapião Ordinária – Art. 1.242 do Código Civil
A usucapião ordinária, por outro lado, exige justo título e boa-fé, isto é, o possuidor deve ter iniciado a posse com base em algum documento que demonstre sua intenção legítima de adquirir o bem, embora sem o registro necessário no cartório.
Requisitos principais:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos;
- Ânimo de dono;
- Existência de justo título (ex.: contrato de compra e venda não registrado, formal de partilha, escritura pública, cessão de direitos);
- Existência de boa-fé do possuidor;
Pode haver a redução do prazo aquisitivo para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base em registro posteriormente cancelado, e o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Essa modalidade é comum em casos de aquisições formais sem o devido registro ou com vícios sanáveis, como erros na cadeia dominial.
Aplicação prática e prova
Ambas as modalidades exigem a comprovação da posse contínua, pública e com animus domini (intenção de dono), sendo imprescindível reunir documentos, testemunhas, mapas, e eventualmente promover laudos técnicos, fotografias e declarações de vizinhos ou antigos proprietários.
A usucapião pode ser requerida por ação judicial ou por via extrajudicial, sendo recomentado que o possuidor procure uma assessoria jurídica adequada e a atuação de profissional habilitado.
Conclusão
Compreender as diferenças entre a usucapião extraordinária e a ordinária é essencial para identificar a via adequada à regularização da posse e posterior aquisição da propriedade. A análise técnica do caso concreto, a qualificação da posse e a estratégia probatória são fatores determinantes para o êxito da pretensão.
A usucapião, além de ser instrumento de pacificação social, é também um meio legítimo de garantir o acesso à propriedade, especialmente em contextos de moradia consolidada ou exploração produtiva da terra.
